よくある質問と回答

そもそも不動産登記とは何なんですか?

不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。

法務局(登記所)には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登 記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目(表題部)、権利に関する登記がされている項目(権利部)とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目(甲区)、所有権以外の権利の登記(抵当権等)がされている項目(乙区)からなっています。

司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。A所有の甲不動産をBに売却する事例であればAが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のBさんが買い受けて現在の所有者はBになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し一定金額の収入印紙を貼付します。

不動産の売買を行うときはどうすればいいのですか?

不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産と取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿 謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。

抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の 上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。

ですから通常は、抵当権の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。

売 買等による所有権移転登記申請には、原則として(1)不動産権利書又は登記識別情報(2)売り主の印鑑証明書(3)買い主の住民票(4)売買の事実を証する書面(登記原因証明情報)(5)委任状が必要です。

不動産の固定資産評価額に基づいた一定金額の収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。ま、た農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。

相続財産とはどんなものがあるんですか?

相続の対象となる遺産は、土地や預貯金といったいわゆるプラスの遺産ばかりではなく、個人の借金等のマイナスの遺産もその対象となります。プラスの遺産としては、土地・建物、現金、預貯金、マイナスの遺産としては、借金、債務、損害賠償金等があります。

相続開始を知ってから3ヶ月を過ぎると、単純承認といって、借金を含めた一切の遺産を引き継ぐことになる場合があります。但し遺産の総額をはるかに超える額の借金が残っている場合には相続権を放棄することができます。

相続放棄の申立ては、相続開始があったことを知ってから原則として3ヶ月以内に、被相続人の住んでいた地域を管轄する家庭裁判所で行います。

住宅ローンを返済したときはどうすればいいんですか?

土地・建物に設定登記がされている抵当権は、万が一借入金の返済が不可能となった場合に抵当権者設定登記がされている不動産を競売しその代金から残りの住宅ローンを回収する目的のため登記されています。

その債務は、住宅ローンの返済が終わったとしても登記簿上の抵当権は、当事者が登記申請をして抹消手続をしないとそのまま残ってしまいろいろな不都合が生じてきます。

例えば、抵当権者が行方不明になると、一定の法定手続をとる必要が生じ、手続が煩雑なものになってしまいます。その土地・建物に新たなローンのための抵当 権設定や、売却の必要が生じた場合には、貸主や買主からこの消滅になった抵当権の抹消を要求されることになります。そこで、住宅ローンの返済が終わった際 には、抵当権の抹消手続はお早めにされることをお勧めします。

登記申請には、(1)金融機関の抵当権設定権利書又は登記識別情報、(2)金融機関からの解除証書、(3)金融機関及び住宅の所有者からの委任状が基本的に必要です。売買登記などと違い登記識別情報は通知されません。

成年後見制度について詳しく教えてください。

認知症等判断能力がないか若しくは不十分のため、不動産の売買や遺産分割協議、銀行預貯金の管理、または身のまわりの世話のために介護サービスや施設への入所に関する契約を結ぶ必要があっても、自分でこれらの契約を締結するのが難しい場合があります。また、自分に不利な内容であっても、十分に判断できないまま契約を結んでしまい、悪徳商法の被害に遭う恐れもあります。

成年後見とは一定の手続で選任された成年後見人等が本人を代理して契約等の法律行為を行ったりあるいは本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたり本人が後見人等の同意を得ないでした不利益な法律行為を後見人が取り消したりすることによって、本人を保護・支援する制度です。

成年後見制度には大きく分けて、法定後見制度と任意後見制度があります。

法定後見制度について具体的にどんな制度なんですか?

認知症等により現に判断能力がないか若しくは不十分な状態にある人に対して、申立により家庭裁判所が本人の判断能力の程度に従って後見人・保佐人・補助人等を選任して、本人を援助する制度です。法定後見制度は、本人の判断能力の程度によって次のように区分されます。

(1)本人の判断能力がまったくない場合 「後見」
(2)本人の判断能力が著しく不十分な場合「補佐」
(3)本人の判断能力が不十分な場合   「補助」

では任意後見制度については?

本人の十分な判断能力があるうちに、将来自身の判断能力が衰えた場合に備えて、あらかじめ自らが選任した任意後見人に、自分の生活、療養看護や財産管理に関する事務について代理権を与える契約(任意後見契約)をしておきます。

これにより、本人の判断能力が衰えた後に、任意後見人は任意後見契約で定められた事務について、家庭裁判所が選任する「任意後見監督人」のもと、本人の意思に沿った適切な保護・支援を行うことができます。

なお、任意後見契約は必ず公証人の作成する公正証書で締結しておく必要があります。

後見手続きの申立人ってなんですか?

申立人は、本人、配偶者、四親等内の親族、成年後見人、任意後見人、保佐人、補助人、成年後見監督人等、市区町村長、検察官です。四親等内の親族とは主に、親、祖父母、子、孫、ひ孫、兄弟姉妹、甥、姪、おじ、おば、いとこ、配偶者の親・子・兄弟姉妹の人たちになります。

後見人の仕事ってどんなことするの?

成年後見人は本人に代わって、その生活・医療・介護・福祉等の様々な契約を結んだり、財産全体をきちんと管理して、本人が日常生活に困らないように保護・支援します。成年後見人は、その事務について家庭裁判所に報告する等して、家庭裁判所の監督をうけることになります。

しかし、成年後見人の職務は本人の財産管理や契約等の法律行為に関するものに限られており、食事の世話や実際の介護等の身上看護は含まれていません。

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