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担保のついた不動産は売却できるの?

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少し前に、このようなご質問がありました。

「担保(抵当権又は根抵当権)のついた不動産は売却できますか?」

この質問の意図としては①売却したお金で住宅ローン(債務)の支払いをする ②担保をつけたまま売却 が考えられます。

①売却したお金で住宅ローンを支払う

通常は①ですね。この場合、当然売却できますし、売買と同時に担保(抵当権・根抵当権)も消します。登記の順番としては、担保の抹消登記して、売買による買主への名義変更をします。

これは同時に申請します。

まだ住宅ローンが残っている時は、金融機関との打合せが必要となります。決済日に、売却代金を受取り、その売却代金でローンの返済をして、担保の抹消の書類を受取る、と金融機関との連携が必要ですから。

もし、売却代金が住宅ローンに足りなかった時、担保は消えますがローンは残ります。

②担保をつけたまま売却

これも、登記上は可能です。担保をつけたままで買主への名義変更の登記はできます。

しかし、通常はしません。売主の担保がついたままですと、売主の支払いが滞った場合、競売になります。その結果、第三者の所有となる可能性があります。

競売になった時に落札すれば、そのまま使えますが、買主としては腑に落ちませんよね。売主がいつ支払えなくなるかなんて、買主は分かりません。

ちなみに、お問い合わせは②の担保をつけたまま売却でした。売主は信頼できる人だからと言ってましたが、信頼できる人でしたら、担保を消してから売買するべきです。

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