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海外在住の外国人が不動産を売却。登記の必要書類は?

先日、会話中に質問されたことがあります。

「海外在住の人が不動産を売却します。所有者は外国の国籍を取得しましたが、売買の登記はできますか?」

返答は「登記できます」です。

会話はこの時点で終わってしまい、次の話題に移ってしまいました。
質問の返答ですが、本当は「登記はできるけど、日本で用意できない書類がある(かもしれない)から、早めの確認が必要です。」とここまでお伝えしたかったんです。

今回は外国在住の外国人が、日本の不動産を売却する時の登記のお話をします。

売主の必要書類

売主の必要書類を確認します。必要書類は、日本人・外国人・日本在住・海外在住どれであっても変わりません。

売主の必要書類は、登記識別情報と印鑑証明書です。重要な書類はこの2つです。
登記申請には委任状等も必要となりますが、今回は売主側が準備する書類のみを説明します。

登記識別情報は権利証のことです。所有者として登記された時に、法務局から発行されます。これは外国人であっても発行されるので問題ありません。

問題は印鑑証明書です。
印鑑証明書は市町村に登録した印鑑(実印)の証明書であり、印鑑証明書の印影と書類に押した印影が同じであれば、その書類は本人が押印したものとされます。
印鑑証明書は、住民票のある市町村役場で発行してもらいます。

しかし、海外に住んでいる人は(日本国籍であっても)印鑑証明書が発行されません。そこで、印鑑証明書に代わる書類を用意してもらいます。

まずは売主の現状を把握します。

売主の現状を把握する

売主の現在の住所・氏名・国籍を確認します。

住所は現在住んでいる場所です。そのままですね。
今回の質問では海外在住と言ってましたが、もしかしたら日本で住民登録をしたままかもしれません。すると日本で印鑑証明書が取得できるので問題ありません。

国籍も、外国籍を取得したと言ってましたが、日本国籍を保有している場合もあります。日本国籍を喪失しているかは確認が必要です。

また、外国籍を取得したとなってますが、外国人と結婚しただけの可能性もあります。外国人と結婚しただけでは国籍は取得できませんので、国籍は日本のままです。

海外在住の場合、日本国籍と外国籍とでは取得する場所(役所・機関)が違ってくることがあるので国籍も要確認です。

海外在住の外国人の印鑑証明書

日本では印鑑を登録して印鑑証明書を発行してもらいますが、そもそも外国では印鑑登録の制度はありません。

海外では、印鑑ではなくサイン(署名)により、本人のものであることを証明します。登記には印鑑証明書の代わりに署名証明書を添付します。

署名証明書は主に次の機関で取得します。
 ①外国人の自国の公証人
 ②外国人の国の駐日領事館

①は自国つまり国籍のある国の公証役場で取得します。②は日本の大使館や領事館で取得となりますが、東京の場合は使えそうですが、名古屋や地方ですとちょっと難しいかもしれません。

①の自国の公証人のケースが多くなります。
売主が国籍の国に住んでいればいいですが、それ以外の国に住んでいると要注意ですね。
例えば、イギリス国籍の人がシンガポールに住んでいるとか。

どの機関で取得する場合でも、必ず事前に司法書士に相談して下さい。その他にも登記に使う書類で署名証明が必要なものがあるかもしれません。

住所や名前が変わっていたら?

売主の住所や名前が、取得した時(登記簿に記載されている)から変更していた場合も、変更したことが分かる証明書が必要です。
外国の公的な証明書で、日本の法務局でも使えるものは少ないと思います。

外国の公的な証明書がない場合、署名証明書と同じように、
 ①外国人の自国の公証人
 ②外国人の国の駐日領事館
①②の機関で取得します。この証明書は、司法書士が作成した宣誓供述書にサインをして公証人が認証したものです。

宣誓供述書の内容は、売主によって異なるので、登記を依頼する司法書士が作成することになると思います。
署名証明書と一緒に取得すると手間が省けるので、司法書士との打ち合わせは綿密にします。

以上が、海外在住の外国人が不動産を売却する時の登記に必要な書類です。
文章だと大変そうに思えますが、司法書士との打ち合わせをしっかりしていれば、問題ありません!

代表の林潤(めぐみ)です。

身近にある法律問題や、高齢になって発生する問題などの不安・悩み・心配事に対し、依頼者と一緒に解決に向けて取り組んでいます。

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