ブログ 不動産について

住宅ローンを完済、抵当権を抹消しない場合のリスク~放置してしまったら?

住宅ローンを完済したら、債務は無いので担保も不要になります。担保として住宅に抵当権が設定されていましたが、その抵当権も不要ですので、抹消しなくてはいけません。

しかし、抵当権の抹消登記を申請しないまま、放置する所有者がいます。
今回は放置した場合のリスクについて書きます。

抵当権があると、売買できない?

抵当権があると、通常は売買ができません。

抵当権があると「借入金がある→ 支払えない場合は担保に入っている不動産が競売にかけられる→ 購入しても競売になるかも・・・」と考えます。(最悪の場合ですが)

競売の可能性がある不動産を購入する人はいません。「抵当権は残ってますが、住宅ローンは完済してるので大丈夫ですよ!」と売主側が言っても、買主側は了解してもらえませんよね。
早目に抵当権は抹消しておきましょう。

ただし、登記手続き上は、抵当権が設定されたままでも所有権移転登記ができます。それでも抵当権のある不動産は、よほどの事情がない限り購入すべきではありません。

抵当権があると、住宅ローンが組めない?

抵当権があると、通常は住宅ローンが組めません。

例えば、子どもが家を建て替えて二世帯住宅しよう、バリアフリーのリフォーム時にローンを組もう、と考えた場合、住宅ローンが残っていたら借入は厳しくなります。
住宅ローンを完済しているのに抵当権だけが残っていたら、まずはその抵当権を消すように金融機関からお願いされます。

ローンを組む時にあたふたして、借入の審査に時間がかかってしまうより、早目に抵当権は抹消しておきましょう。

住宅ローン(残債務)が残っていても、不動産に担保価値があれば、さらに借入が可能な場合はあります。その場合は新たに抵当権を設定します。

抵当権があったら、相続登記はできる?

抵当権があっても、相続登記はできます。相続人に名義変更することは可能です。
しかし、抵当権はいつまでも残ります。

抵当権のある不動産を相続する場合、住宅ローンがすでに完済していれば、相続登記と同時に抵当権の抹消登記をするケースが多いです。
先に抵当権だけを抹消することはできません。相続登記をしてから抵当権の抹消登記を申請します。

相続の場合で、住宅ローンを完済したのに抵当権だけ残っている(長期間放置)していたケースでは、金融機関の抹消書類が紛失していることがとても多いです。本人が亡くなっているので、相続人では抹消書類が探し出せない又は捨ててしまったなんて事になりがちです。
金融機関の抹消書類が紛失していても、金融機関から取り寄せて、抵当権を抹消することはできます。手間がかかりますが。

金融機関の抵当権抹消書類について

抹消書類の紛失

抵当権を放置したままだと、金融機関の抹消書類が紛失するリスクもあります。
その場合、金融機関に抹消書類の再発行の請求をします。金融機関によっては再発行の手数料が必要となります。

手数料は金融機関によって異なりますが、最高5万円近く請求されたことがあります。
金融機関も住宅ローンの残債がないか等の調査もしますし、仕方ないですね。失くしてしまった所有者に責任があるので文句は言えません・・・。

金融機関の合併

抹消書類は保管していても、金融機関が合併等をして名前が変更していると、調査をして現在の金融機関名を調べなくてはいけません。

みんな知っているからいいでしょ?では登記は通りません。
金融機関の会社謄本で合併の有無、社名変更、本店移転等を証明しなくてはいけません。もちろん調査費もかかります。

金融機関が解散していたら

抵当権の抹消書類が紛失していて、調べたら金融機関が解散していた、ということも。
さすがに銀行や信用金庫ではないと思いますが、ノンバンクで借りていたら要注意です。

その場合は、抹消書類を取り寄せる会社もありません。手詰まりですね。
そうなったら、解散した会社を復活させて裁判で判決をとる、などさらに大変なことになる可能性もあります。

日常生活でのリスクは?

これまで、抵当権を抹消しないで放置するリスクをお伝えしましたが、日常の生活ではリスクはありません。
税金を多く支払うこともありませんし、債権者から通知や督促がくることもありません。そもそも完済してますから。

だから「落ち着いたら抵当権の抹消登記の手続きをしよう!」と思ってうっかり忘れて放置という結果になってしまいます。

住宅ローンを完済したら、早めに抵当権の抹消手続きをして下さい!

抵当権抹消についてはこちらも参考にしてください。

代表の林潤(めぐみ)です。

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