よくある質問|相続登記、不動産登記、商業登記を行なっている、名古屋市西区の愛実司法書士オフィスにお任せください。

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司法書士に寄せられるよくある質問

そもそも不動産登記とは何なんですか?

不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。

法務局(登記所)には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登 記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目(表題部)、権利に関する登記がされている項目(権利部)とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目(甲区)、所有権以外の権利の登記(抵当権等)がされている項目(乙区)からなっています。

司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。A所有の甲不動産をBに売却する事例であればAが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のBさんが買い受けて現在の所有者はBになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し一定金額の収入印紙を貼付します。

不動産の売買を行うときはどうすればいいのですか?

不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産と取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿 謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の 上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。

ですから通常は、抵当権の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。

売 買等による所有権移転登記申請には、原則として(1)不動産権利書又は登記識別情報(2)売り主の印鑑証明書(3)買い主の住民票(4)売買の事実を証する書面(登記原因証明情報)(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた一定金額の収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。

また農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。

相続財産とはどんなものがあるんですか?

相続の対象となる遺産は、土地や預貯金といったいわゆるプラスの遺産ばかりではなく、個人の借金等のマイナスの遺産もその対象となります。プラスの遺産としては、土地・建物、現金、預貯金、マイナスの遺産としては、借金、債務、損害賠償金等があります。

相続開始を知ってから3ヶ月を過ぎると、単純承認といって、借金を含めた一切の遺産を引き継ぐことになる場合があります。但し遺産の総額をはるかに超える額の借金が残っている場合には相続権を放棄することができます。相続放棄の申立ては、相続開始があったことを知ってから原則として3ヶ月以内に、被相続人の住んでいた地域を管轄する家庭裁判所で行います。

住宅ローンを返済したときはどうすればいいんですか?

土地・建物に設定登記がされている抵当権は、万が一借入金の返済が不可能となった場合に抵当権者設定登記がされている不動産を競売しその代金から残りの住宅ローンを回収する目的のため登記されています。その債務は、住宅ローンの返済が終わったとしても登記簿上の抵当権は、当事者が登記申請をして抹消手続をしないとそのまま残ってしまいろいろな不都合が生じてきます。

例えば、抵当権者が行方不明になると、一定の法定手続をとる必要が生じ、手続が煩雑なものになってしまいます。その土地・建物に新たなローンのための抵当 権設定や、売却の必要が生じた場合には、貸主や買主からこの消滅になった抵当権の抹消を要求されることになります。そこで、住宅ローンの返済が終わった際 には、抵当権の抹消手続はお早めにされることをお勧めします。

登記申請には、(1)金融機関の抵当権設定権利書又は登記識別情報、(2)金融機関からの解除証書、(3)金融機関及び住宅の所有者からの委任状が基本的に必要です。売買登記などと違い登記識別情報は通知されません。

会社法についてポイントを教えてください。

株式会社などを規律していた商法は、急激な社会経済情勢の変化に対応するため毎年のように改正がされてきましたが、この度、体系的かつ抜本的な見直しが行なわれ、平成18年5月1日、「会社法」という新しい法律が創設されました。(これまで会社法と呼ばれていたのは、「商法(第2編会社)」と「有限会社 法」と「株式会社の監督等に関する商法の特例に関する法律」の3つの法律をまとめた俗称でした。)

この会社法の大きな特徴としては、中小企業や新たに会社を設立しようとする者の実態を踏まえ、会社法制を会社の利用者にとって使いやすいものとするために、各種の規制の見直しを行ったという点があげられます。

【ポイント】

1. 株式会社と有限会社を1つの会社類型(株式会社)として統合

2. 会社設立手続の簡素化(最低資本金制度の撤廃等)

3. 会社の機関設計(取締役の員数や監査役の設置等)の自由化

4. 役員の任期の最長10年まで伸張

取締役と監査役の任期を10年にする際の登記は?

原則として取締役の任期は2年、監査役の任期は4年ですが、「株式の譲渡制限に関する規定」のある会社については、最長で10年まで任期を伸張することができます。

役員の任期を伸張するためには、定款にその任期を定めなければなりませんので、株主総会において定款を変更する決議が必要になります。
ただし、役員の任期は登記事項ではないので、登記は必要ありません。

役員を取締役1名にする手続きはどうすればいいですか?

従来の株式会社は最低でも取締役が3名、監査役が1名必要でしたが、会社法では「株式の譲渡制限に関する規定」のある株式会社について、役員を取締役1名のみにすることができます。この場合には、株主総会において「取締役会」及び「監査役」を廃止する決議をした後、「取締役会設置会社」及び「監査役設置会社」の廃止の登記及び取締役と監査役の変更の登記申請をしなければなりません。また、これらの登記にあわせて「株式の譲渡制限に関する規定」についても、承認機関を取締役会から株主総会や代表取締役などに変更する必要があります。

少額訴訟とはどういったものですか?

少額訴訟とは、60万円以下の金銭の請求に限り利用できるもので、原則として、裁判所に1回だけ出頭すれば決着がつきます。主なポイントとしては以下のとおりです。

[1]60万円以下の金銭の請求であること

[2]書類などの証拠があること

[3]あまり複雑な事件でないこと

司法書士は、弁護士のように裁判ができるのですか?

基本的に、訴状の作成や法律事件の助言や指導などを行うことにより、依頼人の訴えの提起から維持・進行に亘り、法律知識を持ってお手伝いすることとなります。なお、法務大臣認定司法書士については、簡易裁判所における手続(140万円まで)において、弁護士と同様に依頼人の訴訟代理人となり、本人に代わって訴訟手続をすることができます。

突然、裁判所から「訴状」と「呼出状」が届きました。どうしたらいいのでしょうか?

それらが届いたということは、あなたが誰かから訴えられたということを示します。まずはそれらの内容をしっかりと読んで、その訴状に対する意見や回答、反論などを「答弁書」として書面に書いて裁判所に提出(郵送)する必要があります。

また、呼出状に記載された期日には、原則として裁判所へ出頭しなければなりません。これらの答弁書を提出せず、また呼出期日に出頭しなかった場合には、原告の訴えがすべて認められてします(いわゆる欠席裁判)ことがあります。この場合には速やかにお近くの司法書士にご相談ください。

裁判所から社員の給料に対する「差押命令」が郵送されてきました。対処法は?

差押えとは「貸金債権など債務者が債権者に返済しない場合に、債権者が裁判所に申し立てて、債務者の第三債務者に有する債権を差押えて債権を回収する法的手段」のことです。

今回のケースは、債権者(貸した人)が、債務者(借りた人=社員)の、第三債務者(相談者である企業様)に対する給料債権を差押えてきたということです。これに対しては、第一に、差押命令の送達により債務者である社員には、給料を支払うことが出来なくなります(民事執行法145条1項)ので、所定の額を除き支払わないようにします。第二に、差押命令に同封されている陳述書を2週間以内に作成して裁判所に提出します。この陳述書を故意または過失により提出しなかったり、内容に誤りがあったりしたときは、債権者に生じた損害を賠償する義務が発生します(民事執行法147条2項)。不提出や誤記に気付いたときには、速やかに提出、訂正しましょう。

成年後見制度について詳しく教えてください。

認知症等判断能力がないか若しくは不十分のため、不動産の売買や遺産分割協議、銀行預貯金の管理、または身のまわりの世話のために介護サービスや施設への入所に関する契約を結ぶ必要があっても、自分でこれらの契約を締結するのが難しい場合があります。また、自分に不利な内容であっても、十分に判断できないまま契約を結んでしまい、悪徳商法の被害に遭う恐れもあります。

成年後見とは一定の手続で選任された成年後見人等が本人を代理して契約等の法律行為を行ったりあるいは本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたり本人が後見人等の同意を得ないでした不利益な法律行為を後見人が取り消したりすることによって、本人を保護・支援する制度です。

成年後見制度には大きく分けて、法定後見制度と任意後見制度があります。

法定後見制度について具体的にどんな制度なんですか?

認知症等により現に判断能力がないか若しくは不十分な状態にある人に対して、申立により家庭裁判所が本人の判断能力の程度に従って後見人・保佐人・補助人等を選任して、本人を援助する制度です。法定後見制度は、本人の判断能力の程度によって次のように区分されます。

(1)…本人の判断能力がまったくない場合 「後見」

(2)…本人の判断能力が著しく不十分な場合「補佐」

(3)…本人の判断能力が不十分な場合   「補助」

では任意後見制度については?

本人の十分な判断能力があるうちに、将来自身の判断能力が衰えた場合に備えて、あらかじめ自らが選任した任意後見人に、自分の生活、療養看護や財産管理に関する事務について代理権を与える契約(任意後見契約)をしておきます。

これにより、本人の判断能力が衰えた後に、任意後見人は任意後見契約で定められた事務について、家庭裁判所が選任する「任意後見監督人」のもと、本人の意思に沿った適切な保護・支援を行うことができます。
なお、任意後見契約は必ず公証人の作成する公正証書で締結しておく必要があります。

後見手続きの申立人ってなんですか?

申立人は、本人、配偶者、四親等内の親族、成年後見人、任意後見人、保佐人、補助人、成年後見監督人等、市区町村長、検察官です。四親等内の親族とは主に、親、祖父母、子、孫、ひ孫、兄弟姉妹、甥、姪、おじ、おば、いとこ、配偶者の親・子・兄弟姉妹の人たちになります。

後見人の仕事ってどんなことするの?

成年後見人は本人に代わって、その生活・医療・介護・福祉等の様々な契約を結んだり、財産全体をきちんと管理して、本人が日常生活に困らないように保護・支援します。成年後見人は、その事務について家庭裁判所に報告する等して、家庭裁判所の監督をうけることになります。

しかし、成年後見人の職務は本人の財産管理や契約等の法律行為に関するものに限られており、食事の世話や実際の介護等の身上看護は含まれていません。

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