生前贈与の税金は? 贈与税について 第1回勉強会③

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース
第1回勉強会については、第1回勉強会 不動産の生前贈与①贈与とは?第1回勉強会② に書いてあります。今回は② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について書きます。

② 不動産を贈与したときにかかる税金には贈与税、不動産取得税、登録免許税と毎年課税されるもに固定資産税・都市計画税があります。
はじめにお伝えしますが、税金について詳しく知りたい方はお近くの税理士に聞いてくださいね。税金のプロは税理士さんです。

まず贈与税から。
贈与税とは、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
では、株式会社などの法人から財産をもらったら?この場合、贈与税はかかりませんが、所得税がかかります。
贈与税は、その年の1月1日から12月31日までに贈与された財産について課税されます。
税金の計算は、もらった財産の価格に税率をかけて算出します。
この税率は一律ではありません。もらえる価格により税率が違います。
もらえる価格が高いと、税率も高くなります。3000万円を超えると55%です!(控除があるのでそのまま55%ではありませんが)

不動産の場合はなにをもって価格とするのでしょうか?売買価格でしょうか?
これは、土地の場合は国税庁の路線価、建物の場合は固定資産評価額です。
路線価は国税庁のHPにあります。
全国の路線価があるので、一度自分の住んでいる場所の価格を確認するのもおもしろいですよ。そして、東京の銀座あたりの価格を見てみると、東京の地価の高さに驚きます!
固定資産評価額は、毎年4月~5月に市役所から固定資産税の納付書が送られてきますが、そこに書いてあります。固定資産税額ではありませんので注意してください。

ちょっと長くなったので、今回は贈与税まで。そのほかの税金については次回のブログで書きます。

贈与とは? 第1回勉強会②

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース
前回まではここに書いてあります。今回は①贈与とは?について書きます。

① 贈与とは?
「贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる」
と民法549条に書いてあります。
固い表現ですね、すこし噛みくだいた表現だと、
「贈与する人が「タダであげます」と表明して、もらう人が「もらいます」と意思を表明したら贈与は成立する」となります。
ちなみに、贈与は
契約の一種です。

では、贈与を書面に残す必要があるのでしょうか?
これは、書面に残さないと贈与が無効になる、ということはありません。つまり、書面に残す必要はありません。
しかし、書面でない場合(書面によらない贈与)は、いつでも撤回することができます。ただし、撤回できるのは履行していない部分についてのみです。例えば、不動産の贈与で、名義を変更(登記が完了)した場合は、撤回はできません。
書面によらない贈与は、双方が不安定な立場ですので、書面に残す方が安心です。私も贈与のご依頼がきたら、書面は必ず残します。

次のブログは② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について書きます。

 

 

 

第1回 勉強会 不動産の生前贈与①

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 司法書士の 林めぐみ です。

相続・贈与についての勉強会を始めました。
第1回は2月10日(金曜日)の午後3時から、場所は伏見にある名古屋観光ホテルの1階のカフェです。テーマは「土地の生前贈与」です。
生前贈与をするにあたっての基本のお勉強です。講師は私です。
司法書士は不動産の登記申請がお仕事ですから、贈与による名義変更の登記申請のご依頼があります。
そこで土地(不動産)を生前贈与するとはどういう事なのか、メリット・デメリットは何があるか、など基本的、本当に初歩の初歩のお話をしました。

勉強会の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース

不動産の贈与の場合、登記簿の名義を変更するので贈与したことがあきらかになります。親族にも、第三者にも、役所にも、税務署にも、秘密に行うことはできません。
贈与をして名義を替えたた後に、「やっぱり贈与をやめました。」と言って、名義を戻すことは簡単にはできません。
「なんとなく、生きているうちに名義を変更したら安心かな~」なんて考えで生前贈与をすると、後々後悔することになるかも…です。ケースによっては生前贈与ではなく、遺言をすることで十分な場合もあります。

勉強会の内容を少しずつブログに書いていきます!

 

 

 

 

不動産の売買代金の決済 現場は?

名古屋市西区の司法書士 林 潤(めぐみ)です。

前回は、不動産取引の決済について説明しました。→こちら
今回は決済の時の現場について書きます。(これを読みたい方いるのかな?でも書きます。)

不動産取引の決済(売買代金を全額支払う)の場所ですが、これは通常銀行の応接室を使わせてもらいます。
大体の買主は、不動産の購入のために銀行から融資をしてもらい(住宅ローン等)、売主に売買代金を支払います。この融資の手続きがあるので決済は銀行で行います。

融資があるときの決済の場合の流れを下に書きます。ざっくり書いただけなのに長くなりました。

まず、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士の全員がそろったら挨拶をします。司法書士が買主・売主と直接会うのは決済の時という場合も多いです。それまでの司法書士とのやり取りは、不動産会社の担当者が窓口となっていますから、買主・売主に初めてお会いする場合が多いです。

挨拶が済んだら、すぐに司法書士は売主・買主から住民票や印鑑証明書など受取り、売主・買主に登記書類の説明をしつつ、ご署名・押印をもらいます。
この時のご署名や押印は、決済の場にいる全員の視線があつまるので、みなさん緊張されます。そんな時は「落ち着いてご記入下さい」なんて声をかけたりもします。印鑑を押すだけと言ってしえばそうですが、これで不動産売買のクライマックスですからね。しかしまだまだ続きます。

ご署名や押印をもらったら、司法書士は押印の印鑑が実印かを確認し、権利証が間違いないか確認し、書類に漏れがないか確認します。
司法書士は確認する項目が多いです。
問題がなければ、「(登記書類は確認でき、問題ないので)融資を実行しても大丈夫です。」とお伝えします。この一言で何千万円時には、何億もの融資が実行されるので、責任重大です。司法書士的には緊張の時です。
ですから、司法書士は書類に間違いないか、ひたすら確認します。この行動は地味に見えますが、大切なんです!ペラペラと書類を見てるだけなんて思わないで下さいね。

ちなみに、司法書士が一生懸命書類の確認をしている間に、売主や買主は銀行の振込伝票などに記入します。決済の現場では、様々な作業が同時進行しているので、初めての方は、次から次へと出てくる書類に圧倒されると思います。

売主や買主が銀行の振込伝票を書き終わったら、それを銀行員に渡し、次は鍵の受け渡しなどをします。
やるべきことが多いので、盛りだくさんで進んでいきます。
鍵の受け渡しの他に、建物の設備の取扱説明書、境界確認の時の書類などなどが買主に渡されます。次から次へと説明が続きます
でも、この説明がなかなか面白いんです。色々な決済には行きますが、同じ不動産なんてことはあり得ないので、その都度説明が違います。
隣との境界のこと、住民についてや近所への挨拶のこと、ゴミ出しのこと、こと細かく話す時もあります。また、建売住宅の場合は建物の設備の説明もありますし、引越しの時期や、水道・ガス・電気の開通などの説明もあります。今は鍵もカードであったり、家の設備の話を聞くと最新の住宅事情も分かります。

この説明も長くて30分ほどですが、説明が終わっても決済は終わりではありません。売主の口座へ売買代金が振り込まれていると確認しないことには終わりません。

これは、司法書士の一言の後、融資が実行され、銀行から買主の口座にお金が振り込まれ、今度は買主の口座から売主の口座へ不動産の売買代金が振込まれます。この最終の売主の口座へ振込まれるまでの時間が結構長いです。

一通りの説明が終わり、この振込がされるまで何をしているかというと、売主・買主・不動産会社の担当者とで歓談です。沈黙にならないように、不動会社の担当者が色々な話題をふります。
建売住宅を買う若い夫婦は、決済の場に赤ちゃんは子どもを連れてくるので、こんな時は少し場が和みます。子どもはかわいいですからね。今日買う家で、この子どもは育っていくんだな~なんて考えちゃいます。

決済が始まって1時間~2時間ぐらいすると、売主の口座へ振込がされます。これで不動産の所有権が買主へと移転されます。晴れて買主は不動産の所有者となります!!
売主の口座へ振込がされたら、銀行員はがお金を持って登場します。このお金は不動産会社の仲介手数料、司法書士の報酬などです。
これで決済は終了です。「本日はありがとうございました。」の挨拶の後、解散です。しかし、司法書士はこれから法務局に登記を申請するという、大切なお仕事があります!

これが決済の大まかな流れです。
ちなみに、これは円満な場合です。円満じゃない...売主が事情があって売らざるをえない時などは、決済の雰囲気が違います。長くなったので、これはまた次の機会にします。

下の写真は名古屋市西区のレニエのケーキです。これも美味しかったです!

 

 

 

 

不動産取引の決済

名古屋市西区の愛実司法書士オフィスの司法書士 林めぐみ です。

先日マンションを購入された方の決済に立会いました。
決済とは?
不動産取引で売買代金を支払うことを「決済」と言います。

土地・建物・建売住宅・マンション等の不動産を購入することは、人生の中で1回あるかないかだと思います。もちろん何回も購入する方もますけど。

ですから不動産取引の大まかな流れを書きます。(買主側の目線です)

① 不動産会社に行き、欲しい不動産物件を見つける。

② 不動産物件の現地を見たり説明を受け、同時に売買代金の資金計画をたてる。資金計画とは売買代金の支払方法を現金一括か、また住宅ローンを組むなら借入金額や返済期間などを相談します。

③ 物件の購入を決める。

④ 不動産売買契約を結び、手付金を支払う。

⑤ 売買代金の全額残代金を支払い、不動産物件の引渡を受けます。所有権が移転したので、所有権移転の登記を法務局に申請し、登記簿の名義も変更されます。←この登記申請が司法書士のお仕事です。

⑤の残代金を支払うことを決済といい、司法書士が立会います。
なぜ司法書士が立ち会うのか?それは、所有権移転登記の申請に必要な書類を受領し、売買代金が支払われ、所有権が移転したことを確認するためです。

本当は決済の時の様々な人間模様をお伝えしようと思いましたが、長くなったので次回にします。

写真はカフェTANAKAのガレットです。ケーキ、焼き菓子も美味しいですが、ランチも美味しいです!

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海外信託(アメリカ信託法)の研修

名古屋市西区の愛実司法書士オフィスの司法書士 林めぐみ です。

今年初めての投稿です。もう1月が終わりますね。

1月21日(土曜)に渉外司法書士協会主催の「アメリカ信託法」の研修がありました。

日本で信託というと、大手信託銀行や投資信託などの金融商品を思い浮かべると思いますが、海外では個人間での信託(民事信託)も多いそうです。
そもそも「信託」とはヨーロッパの十字軍の時代にその原型ができたそうです。今回は歴史部分はあまり触れず、アメリカの信託の種類、どのようなものがあるのかを勉強しました。

アメリカは州ごとに法律が違うので、信託を利用する場合は気をつけなくてはいけません。また、税金の仕組みが日本とは違うので、日本人がアメリカで信託契約を結ぶとなると税金面が心配ですね。
とは言うものの、私の周りで海外信託を利用している方はいないですが・・・いつかこの勉強が役に立つと思います!

 

実際に、司法書士の業務の中で海外信託が出てくる場面というと「海外信託に日本の不動産が組み込まれた時のその登記申請」ですね。

海外信託については、少しずつブログに書いていきたいです。

 

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子どものいない方の相続

名古屋市西区の愛実司法書士オフィスの司法書士 林めぐみ です

司法書士の仕事は相続に関するものが多いです。

最近、相続のご依頼が続けて2件ありました。
お二人とも子どもがいらっしゃいませんでした。

子どもがいない場合、相続人は親です。親も亡くなっていたら兄弟姉妹です。
兄弟姉妹も亡くなっていいたら・・・・甥や姪です。
配偶者がいても、配偶者と親、配偶者と兄弟姉妹、配偶者と甥や姪です。

相続人は広がっていきます。

そんな時に、せめて遺言書があれば亡くなった方の気持ちがわかり(誰に相続させたいのか)、手続きもスムーズに進むのに、と思います。
遺言書がないと相続人全員で遺産分割協議をして全員の同意をとる必要があります。はっきり言いますと遺産分割協議書に相続人全員から実印をもらうことになります。

子どもがいなくて両親も亡くなっている方は、ぜひ遺言書を書いてください。
そうすれば、自分が亡くなった後、配偶者(奥様やご主人)、兄弟姉妹、甥や姪が苦労をすることがありません。
配偶者のいる方は両親がご存命でも遺言書を書いた方がいいです。

私はおひとりさまで、子どもがいません。でもまだ遺言書は書いてません。親が亡くなった書こうと思ってます。きっかけがないと動き出せませんからね。
おひとりさまは、両親が亡くなったら遺言書を考えるときです。

・・・この話題はちょっと寂しいですね。

 

写真は今年の9月にアメリカのポートランドに旅行に行った写真です。ポートランドの巨大本屋「パウエルズブックス」。迷路のような本屋です。

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その近くのコーヒーショップ。なぜか入口にかき氷のマークが?

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自己紹介②~司法書士として働きはじめる~

名古屋市西区の愛実司法書士オフィスの司法書士 林めぐみ です

前回は司法書士に合格するまでを書きました。今回はその後です。

司法書士に合格してから、私は愛知県一宮市のM法務事務所で司法書士として勤務することになりました。

司法書士に合格するまでは、勉強はしてきましたが、実務は全くしてません。
司法書士としての仕事は、この事務所で一から学び始めました。

M法務事務所では本当に色々な案件がありました。

不動産登記は、売買、贈与、相続、交換の所有権移転。家を新築した時の建物保存登記。住宅ローンを組む時の抵当権設定、完済した時の抵当権抹消。事業をしている方の根抵当権設定、根抵当権抹消などなど。
並べて書いても、色々あったな~と思い出します。
不動産については、一通り経験した感じです!

会社の登記は、株式会社設立、合同会社設立、役員変更、本店移転、目的変更、商号変更、有限会社から株式会社への移行、合併などなど。
会社の登記は、中小企業の株式会社の登記が多かったですが、これも色々ありました。

その他にも、債務整理、成年後見の申立、遺留分放棄、自己破産、裁判所関係の書類作成などなど。
M法務事務所には色々な相談があり、本当に様々な経験をしました。
これは、普通の会社では考えられないことばかりです。

また、M法務事務所の代表は、司法書士、土地家屋調査士、行政書士の資格を持っていましたので、司法書士業務だけでなく、その周辺業務も勉強することができました。
「登記」にも、司法書士と土地家屋調査士とでは、範囲が違います。
土地家屋調査士は、表題に関する登記を行います。これだけでは分からないですよね。 例えば、隣の家との境界かはっきりしない…なんて時は、土地家屋調査士になります。

行政書士関係も、例えば農地転用とかですね。
農地を宅地にする場合、自分の土地だから言って勝手に変えちゃうことはできません。各市町村の農業委員会に書類を提出して、農地から宅地に変更するんです。

このような、司法書士だけでは分からない事も、M法務事務所では経験を積むことができました!本当に感謝してます!!

このM法務事務所で6年間勤務して独立しました。
ざっくりとした、自己紹介ですね。
また、時々思い出したら、勤務時代の印象深い案件など紹介します。

この写真は、ミッドランドスクエアのピエールマルコリーニのチョコパフェ。
チョコレートが濃厚で美味しい! 値段もそれなりに・・・

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自己紹介①~司法書士になるまで~

名古屋市西区の愛実司法書士オフィスの司法書士 林 潤(めぐみ)です。

前回のブログでは、司法書士のお仕事を簡単に説明しました。
はっきり言って、司法書士はメジャーな資格ではありません。
国家資格でありながら...ちょっと地味。

私がこの国家資格の司法書士を目指したのは30才になってからです。
なぜ司法書士の資格を取ろうと思ったのか?
それまでの経歴を書きます。

大学は「愛知淑徳大学 文学部 図書館情報学科」です。法律とはまったく無縁の学部です。
卒業後は父が経営する建設会社で普通に事務として働いてました。
しかし、父が亡くなり会社を閉めることになり、これが大変な作業だったのです。

父が亡くなった事に関する諸々の手続き→司法書士の先生に依頼
会社を閉める事に関する様々な件→弁護士の先生に相談
この経験から、お困りごとを解決してくれる方々(弁護士・司法書士)が存在することを知りました。
この父の相続の時、司法書士の先生から、次の相続の時に起こるかもしれない問題を伝えられ、この対策をしたので、次の相続の時はスムーズに手続きが進みました。
この司法書士の先生の対応をみて、事前に対応することでトラブルを回避することができるんだ!と目から鱗状態、法律の知識って大切だな~と。

その後は分譲マンションの管理会社の事務、不動産会社の事務、リフォーム会社の事務などをしていました。
建設関係、不動産関係で仕事をしていました。すべて事務員としてです。
不動産、建設業では事務作業で契約書を作成する事が時々ありました。不動産売買契約書、マンションの規約、請負契約書などなど。しかし、どれもひな形があり、事務員がするのは、名前や所在地などをちょっと変えるだけです。
そのうち、これらの契約書を読みこなしたい、私も困っている人にアドバイスや、事前にトラブル回避の対応策をお伝えすることができればな~という気持ちが高まりました。そこで、私にアドバイスをした司法書士の先生のように、法律の知識を身に着けよう、司法書士になろう!と思い立ったのです。これが30才の時です。

私は法学部出身ではありませんし、司法書士事務所、弁護士事務所に勤務した経験もありませんので、司法書士試験の勉強は法律の知識ゼロからのスタートでした。
司法書士試験に合格するまでの5年間は、それまでの人生の中で一番勉強しました!本当に辛い勉強でした。

法律の知識がゼロというのは勉強には不利でしたが、司法書士として相談者とお話する上では、法律を知らない方、詳しくない方の気持ちが分かるので、良かったなと思います。
この説明で分かるのかな?20代の法律を知らない私だったら、この説明で理解できるだろうか?と考えながら相談者とお話をしています。

司法書士に合格したのが35才、その後、愛知県一宮市の司法書士事務所に6年勤務していました。

次は司法書士事務所に勤務した時のことを書きます。

この写真は、名古屋駅のミッドランドスクエア2階のコヴァのザッハトルテとコーヒーです。コヴァはチョコレートで有名!このザッハトルテも濃厚で美味しかったです。

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初めてのブログ・司法書士の業務とは?

名古屋市西区の愛実司法書士オフィスの司法書士 林めぐみ です

司法書士として、ご依頼者やご相談者とお話しをしていると、間違った情報を信じていたり、使える制度・法律を知らなかったりと残念に思うときがあります。
そこで、少しでも多くの方に意味ある使える情報をお伝えできれば、と思いブログを始めました。

まず、簡単な自己紹介から。
名前は 林 潤(めぐみと読みます。日本人です)
事務所名は「愛実司法書士オフィス」、愛実はめぐみと読みます。名古屋市西区の上小田井駅近くにあります。
この事務所名は、ご依頼者さまの愛(気持ち)が実りますようにとの思いを込め名付けました。そこに私の名前のめぐみをかけてみました!
司法書士の登録をしてから8年目で、独立したのが平成27年3月ですから、開業してから1年半ほど経ちます。

仕事は司法書士業務の全般をしていますが、主には不動産登記(相続や不動産購入時の名義人の変更、抵当権の設定・抹消など)と会社の登記(株式会社の設立、役員変更、本店移転、組織変更)の手続きの代理をしています。

しかし、 不動産登記や会社の登記と言われても、登記?知らないし、わからないという方も多いと思います。
まず、不動産登記についてですが、土地、建物の所有者等の権利関係は、法務局の登記簿(公の帳簿)に記載され一般公開されています。これにより、所有者は誰なのかなどの情報が誰にでもわかります。
では、土地、建物の所有者が変わったり、住宅ローンを完済し抵当権が解除されたなど権利関係が変更した場合は?それでも法務局は勝手に登記簿を変更してはくれません。
法務局に「変更しましたので、登記簿の情報を変更してください」という登記申請をしてようやく登記簿の情報が更新されます。この登記申請に関する手続き一切を司法書士は代理します。

例えば、不動産を所有している方が亡くなり息子さんが相続した場合、法務局に「名義が変更になりましたので、登記簿の情報を変更して下さい」という登記申請をする必要があります。この登記申請の代理(戸籍などの必要書類の取得、書類作成の一切)を司法書士は行います。

会社の登記についてですが、みなさんの近所にも「○○株式会社」はよく見かけると思います。これも、勝手に名乗れるわけではありません。
株式会社を設立しようとする場合、法務局に「商号は○○株式会社、本店は○○、資本金は○○円、代表取締役は○○の株式会社を設立します」という申請をする必要があります。株式会社は法務局に申請して設立となります。この申請の代理(会社法に則した書類の作成、手続き一切)を司法書士は行います。

このような司法書士という、あまり一般的とはいえない資格を取得しようと思ったのは30才になってからです。次は司法書士を目指して~を書こうと思います。

この写真は、西区の有名なケーキ屋のレニエさんのです。夏らしい爽やかなゼリーのケーキです。美味しく頂きました!

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