生前贈与で使える税金の控除 相続時精算課税  第1回勉強会⑦

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日の生前贈与の勉強会について、数回にわたり書いています。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与は、
 贈与とは?
 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
 不動産の贈与の手続き
 贈与した場合、気を付けること
 生前贈与を考えてもいいケース
このような内容で話しました。

勉強会については
第1回勉強会 不動産の生前贈与① 、
贈与とは?第1回勉強会②
生前贈与の税金は? 贈与税について 第1回勉強会③
生前贈与の税金は? 贈与税の他にも税金はかかるの? 第1回勉強会④
生前贈与の名義変更手続きについて 第1回勉強会⑤ 、
生前贈与で使える税金の控除  第1回勉強会⑥
と書いてあります。今回は②の不動産を贈与したときにかかる税金の控除についての相続時精算課税について書きます。

相続時精算課税は、 贈与税と相続税とを精算する制度です。
贈与を受けたときに、特別控除額(2500万円)及び一定の税率(20%)で贈与税を計算し、贈与者が亡くなったときに相続税で精算するものです。
ちょっとだけ、わかりやすく説明すると・・・
贈与の時は2500万円まで控除され、超えた価格について贈与税(税率20%)が課税されます。その後、贈与者が亡くなった時に贈与財産と相続財産を合計した金額で相続税額を算出し、贈与の時に支払った贈与税を控除します(相続した時に精算します)。

この制度を使うにあたり、要件があります。
贈与者が60歳以上、受贈者は20歳以上で、贈与者の直系卑属(子・孫)です。
この制度を使う場合は、税務署に相続時精算課税を選択することを届出なくてはいけません。そして、一度この制度を使うと届出たら、変更できません。
前回書いた暦年の基礎控除が今後使えなくなります。

なお、住宅取得の際の贈与税の特例もありますが、住宅取得のための資金(金銭)の贈与を受けた場合に限られます。土地そのものの贈与には使えません。

税金の控除は要件もあるので、メリット・デメリットを把握して使用してください。
勉強会については、まだまだ続きます。

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愛実司法書士オフィス

相続についてのご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。 贈与、生前贈与による名義変更登記や不動産の売買による名義変更登記のご依頼も承っております。住宅ローンを完済したときの不動産担保(抵当権・根抵当権)の抹消登記のご依頼も承っております。 会社登記(会社設立登記・役員変更・目的変更・社名変更・本店移転)のご依頼も承っております。 地域:名古屋市西区、北区、中村区、中区、東区、名東区、守山区、昭和区、中川区、港区、緑区 名古屋市以外の地域:北名古屋市、岩倉市、春日井市、小牧市、江南市、大口町、扶桑町、豊山町、一宮市、稲沢市、犬山市、清須市、津島市、愛西市、蟹江町、弥富市、大治町、飛島村、各務原市、岐阜市、岐南町、笠松町、羽島市、坂祝町、可児市

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生前贈与で使える税金の控除  第1回勉強会⑥

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日の生前贈与の勉強会について、数回にわたり書いています。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与は、
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース
このような内容で話しました。

勉強会については 第1回勉強会 不動産の生前贈与① 、 贈与とは?第1回勉強会②、 生前贈与の税金は? 贈与税について 第1回勉強会③生前贈与の税金は? 贈与税の他にも税金はかかるの? 第1回勉強会④生前贈与の名義変更手続きについて 第1回勉強会⑤ と書いてあります。今回は②の不動産を贈与したときにかかる税金の控除について、の控除について書きます。
今回書くのは税金の一般的なことですので、税金について詳しく知りたい場合は、税理士に聞いてくださいね。

② 不動産を贈与したときの税金の控除について
不動産の生前贈与で使える贈与税の控除は、贈与税の暦年課税の基礎控除、配偶者からの贈与の特例、相続時精算課税制度の3つが使える可能性があります。

暦年課税の基礎控除とは、毎年贈与された財産のうち110万円までは基礎控除されます。つまり、110万円までの贈与については贈与税が課税されず、110万円を超えた価格について贈与税が課税されます。
これは土地などの不動産の贈与だけでなく、他の財産を贈与した場合も控除されます。
例えば、おばあちゃんから孫へお年玉として100万円渡した場合(例えばです)、これも贈与ですが、110万円以下なので贈与税は課税されません。
では、不動産を生前贈与する場合、その価格は?これは以前に書きました。ここを見てください。

配偶者からの贈与の特例とは?
これは、夫婦間の不動産の贈与の場合2000万円まで控除され、超えた価格について贈与税が課税されます。
例えば、ご主人の名義の自宅の土地建物を、奥様の名義にするとき、その土地建物の価格が2000万円以下の場合は贈与税がかかりません。
名義を全部贈与すると贈与税がかかるなら、半分を奥様に贈与し、二人の共有にすることもできます。
要件があり、婚姻期間が20年以上であること、不動産は居住用不動産であること等あります。婚姻期間が20年以上なので「おしどり贈与」と呼ばれることもあります。
注意する点としては、要件に当てはまるかをしっかり確認しないと、贈与税が思った以上にかかってしまいます。要件に住宅用不動産とありますが、店舗兼住宅の場合などは、住宅として使用している部分のみにこの特例が当てはまります。気を付けてください。

相続時精算課税については、次回書きます。

この写真は先日浜松に旅行に行き、食べたうな重です。うなぎは苦手ですが、それでも美味しくいただきました!
浜松へは、岩倉市からは車で2時間ほどで行けるので手軽な旅行先です。

 

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生前贈与の名義変更手続きについて 第1回勉強会⑤

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース

勉強会については第1回勉強会 不動産の生前贈与① 、 贈与とは?第1回勉強会② 、 生前贈与の税金は? 贈与税について 第1回勉強会③ 生前贈与の税金は?贈与税の他にも税金がかかるの? 第1回勉強会④ と書いてあります。前回は税金の不動産取得税、登録免許税、について書きました。今回は生前贈与した場合と、相続の場合について書く予定でしたが、③贈与の手続き について書きます。

③ 相続の手続き
不動産の贈与の場合、登記簿の名義を変更しないと第三者に分かりません。登記簿の名義を変更するには、法務局へ登記を申請をする必要があります。
この名義を変更する登記、つまり所有権移転登記の申請の代理を司法書士はします。
所有権移転登記に必要な書類は、登記識別情報(権利証)と贈与する方(贈与者)の印鑑証明書、贈与を受ける方(受贈者)の住民票です。この登記申請の時に登録免許税が必要となります。
法務局に登記を申請しても、その場では完了しません。通常1週間ほど処理期間があり、登記が完了したら登記簿の名義が変わり、新所有者の登記識別情報(権利証)が発行されます。
これで名義は変更され、手続きは完了です。贈与は売買と違い、不動産仲介が入らないのであっさりと終わりますね。

注意するが点として、贈与する土地が農地の場合、農地転用許可をとらないと登記は申請できません。許可書の添付がないと申請は却下されちゃいます。
また、贈与税は1月1日~12月31日の間の贈与に対して課税されるので、登記も年内に申請できるように、余裕をもって動いてく下さい。

登記簿の名義が変更されたら、来年の固定資産税は受贈者である新所有者が支払うことになります。 市役所や税務署に名義が変更したことを、申告する必要はありません。法務局から市役所・税務署に通知されます。
ただ、贈与税の控除を使う場合は、税務署への申告が必要になる場合もあります。これは税理士に聞いて下さい。
登記申請の手続きが分からない時は、司法書士に依頼して下さいね。

生前贈与の勉強会はまだまだ続きます。

写真は、岩倉市の昭和カフェ「いいかふぇ」さんの外観です。外観は昭和の民家で縁側もあり、ゆったりできます。室内には岩倉市の有限会社旗屋中島屋代助商店の鯉のぼり暖簾も飾ってあります。有限会社旗屋中島屋代助商店

 

     

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生前贈与の税金は?贈与税の他にも税金がかかるの? 第1回勉強会④

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース

勉強会については第1回勉強会 不動産の生前贈与① 、 贈与とは?第1回勉強会② 、 生前贈与の税金は? 贈与税について 第1回勉強会③ と書いてあります。前回は税金の贈与税について書きました。今回は贈与税以外について書きます。

② 不動産を贈与したときにかかる税金には贈与税、不動産取得税、登録免許税と毎年課税されるもに固定資産税・都市計画税があります。

不動産取得税は、その名のとおり、不動産を取得した時に課税される税金です。これは取得した時のみに課税され、毎年課税されることはありません。
不動産取得税は、不動産の価格に税率3%(平成28年の愛知県)をかけて算出します。
この時の不動産の価格は市町村の固定資産評価額です。土地の場合は固定資産評価額の2分の1です。
贈与税を算出した時の価格は路線価で、不動産取得税は固定資産評価額です...紛らわしいです。

登録免許税は、不動産の名義を変更する登記申請の時に、法務局に納付します。申請の時に納付するので、司法書士の報酬と合わせて払っていると思います。
土地・建物ともに市町村の固定資産評価額の2%です。

固定資産税・都市計画税は毎年支払う税金です。毎年4月~5月に市役所から固定資産税の納付書が送られてくるので、知っている人も多いと思います。
固定資産税は固定資産評価額に税率1.4%をかけて算出します。
都市計画税は固定資産評価額に税率0.3%をかけて算出します。

ちなみに、贈与税は国税、不動産取得税は県税、登録免許税は法務局、固定資産税は市町村とそれぞれ納付先が違います。問い合わせ先も違うので、気を付けてくださいね。
次回は、生前贈与した場合と、相続の場合との違いを書きます。

写真は、岩倉市の昭和カフェ「いいかふぇ」さんのランチです。デザート付きです。
いいかふぇさんは、五条川の近くにあって、居心地のいいカフェです。

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会社登記(会社設立登記・役員変更・目的変更・社名変更・本店移転)のご依頼も承っております。
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連絡先:052-325-2993 又は 090-1983-0038

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生前贈与の税金は? 贈与税について 第1回勉強会③

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース
第1回勉強会については、第1回勉強会 不動産の生前贈与①贈与とは?第1回勉強会② に書いてあります。今回は② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について書きます。

② 不動産を贈与したときにかかる税金には贈与税、不動産取得税、登録免許税と毎年課税されるもに固定資産税・都市計画税があります。
はじめにお伝えしますが、税金について詳しく知りたい方はお近くの税理士に聞いてくださいね。税金のプロは税理士さんです。

まず贈与税から。
贈与税とは、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
では、株式会社などの法人から財産をもらったら?この場合、贈与税はかかりませんが、所得税がかかります。
贈与税は、その年の1月1日から12月31日までに贈与された財産について課税されます。
税金の計算は、もらった財産の価格に税率をかけて算出します。
この税率は一律ではありません。もらえる価格により税率が違います。
もらえる価格が高いと、税率も高くなります。3000万円を超えると55%です!(控除があるのでそのまま55%ではありませんが)

不動産の場合はなにをもって価格とするのでしょうか?売買価格でしょうか?
これは、土地の場合は国税庁の路線価、建物の場合は固定資産評価額です。
路線価は国税庁のHPにあります。
全国の路線価があるので、一度自分の住んでいる場所の価格を確認するのもおもしろいですよ。そして、東京の銀座あたりの価格を見てみると、東京の地価の高さに驚きます!
固定資産評価額は、毎年4月~5月に市役所から固定資産税の納付書が送られてきますが、そこに書いてあります。固定資産税額ではありませんので注意してください。

ちょっと長くなったので、今回は贈与税まで。そのほかの税金については次回のブログで書きます。

贈与とは? 第1回勉強会②

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 女性司法書士の 林 めぐみ です。

2月10日開催の第1回 相続・贈与の勉強会 土地の生前贈与の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース
前回まではここに書いてあります。今回は①贈与とは?について書きます。

① 贈与とは?
「贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる」
と民法549条に書いてあります。
固い表現ですね、すこし噛みくだいた表現だと、
「贈与する人が「タダであげます」と表明して、もらう人が「もらいます」と意思を表明したら贈与は成立する」となります。
ちなみに、贈与は
契約の一種です。

では、贈与を書面に残す必要があるのでしょうか?
これは、書面に残さないと贈与が無効になる、ということはありません。つまり、書面に残す必要はありません。
しかし、書面でない場合(書面によらない贈与)は、いつでも撤回することができます。ただし、撤回できるのは履行していない部分についてのみです。例えば、不動産の贈与で、名義を変更(登記が完了)した場合は、撤回はできません。
書面によらない贈与は、双方が不安定な立場ですので、書面に残す方が安心です。私も贈与のご依頼がきたら、書面は必ず残します。

次のブログは② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について書きます。

 

 

 

第1回 勉強会 不動産の生前贈与①

名古屋市西区の愛実司法書士オフィス 司法書士の 林めぐみ です。

相続・贈与についての勉強会を始めました。
第1回は2月10日(金曜日)の午後3時から、場所は伏見にある名古屋観光ホテルの1階のカフェです。テーマは「土地の生前贈与」です。
生前贈与をするにあたっての基本のお勉強です。講師は私です。
司法書士は不動産の登記申請がお仕事ですから、贈与による名義変更の登記申請のご依頼があります。
そこで土地(不動産)を生前贈与するとはどういう事なのか、メリット・デメリットは何があるか、など基本的、本当に初歩の初歩のお話をしました。

勉強会の内容です。
① 贈与とは?
② 不動産を贈与したときにかかる税金と税金の控除について
③ 不動産の贈与の手続き
④ 贈与した場合、気を付けること
⑤ 生前贈与を考えてもいいケース

不動産の贈与の場合、登記簿の名義を変更するので贈与したことがあきらかになります。親族にも、第三者にも、役所にも、税務署にも、秘密に行うことはできません。
贈与をして名義を替えたた後に、「やっぱり贈与をやめました。」と言って、名義を戻すことは簡単にはできません。
「なんとなく、生きているうちに名義を変更したら安心かな~」なんて考えで生前贈与をすると、後々後悔することになるかも…です。ケースによっては生前贈与ではなく、遺言をすることで十分な場合もあります。

勉強会の内容を少しずつブログに書いていきます!

 

 

 

 

不動産の売買代金の決済 現場は?

名古屋市西区の司法書士 林 潤(めぐみ)です。

前回は、不動産取引の決済について説明しました。→こちら
今回は決済の時の現場について書きます。(これを読みたい方いるのかな?でも書きます。)

不動産取引の決済(売買代金を全額支払う)の場所ですが、これは通常銀行の応接室を使わせてもらいます。
大体の買主は、不動産の購入のために銀行から融資をしてもらい(住宅ローン等)、売主に売買代金を支払います。この融資の手続きがあるので決済は銀行で行います。

融資があるときの決済の場合の流れを下に書きます。ざっくり書いただけなのに長くなりました。

まず、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士の全員がそろったら挨拶をします。司法書士が買主・売主と直接会うのは決済の時という場合も多いです。それまでの司法書士とのやり取りは、不動産会社の担当者が窓口となっていますから、買主・売主に初めてお会いする場合が多いです。

挨拶が済んだら、すぐに司法書士は売主・買主から住民票や印鑑証明書など受取り、売主・買主に登記書類の説明をしつつ、ご署名・押印をもらいます。
この時のご署名や押印は、決済の場にいる全員の視線があつまるので、みなさん緊張されます。そんな時は「落ち着いてご記入下さい」なんて声をかけたりもします。印鑑を押すだけと言ってしえばそうですが、これで不動産売買のクライマックスですからね。しかしまだまだ続きます。

ご署名や押印をもらったら、司法書士は押印の印鑑が実印かを確認し、権利証が間違いないか確認し、書類に漏れがないか確認します。
司法書士は確認する項目が多いです。
問題がなければ、「(登記書類は確認でき、問題ないので)融資を実行しても大丈夫です。」とお伝えします。この一言で何千万円時には、何億もの融資が実行されるので、責任重大です。司法書士的には緊張の時です。
ですから、司法書士は書類に間違いないか、ひたすら確認します。この行動は地味に見えますが、大切なんです!ペラペラと書類を見てるだけなんて思わないで下さいね。

ちなみに、司法書士が一生懸命書類の確認をしている間に、売主や買主は銀行の振込伝票などに記入します。決済の現場では、様々な作業が同時進行しているので、初めての方は、次から次へと出てくる書類に圧倒されると思います。

売主や買主が銀行の振込伝票を書き終わったら、それを銀行員に渡し、次は鍵の受け渡しなどをします。
やるべきことが多いので、盛りだくさんで進んでいきます。
鍵の受け渡しの他に、建物の設備の取扱説明書、境界確認の時の書類などなどが買主に渡されます。次から次へと説明が続きます
でも、この説明がなかなか面白いんです。色々な決済には行きますが、同じ不動産なんてことはあり得ないので、その都度説明が違います。
隣との境界のこと、住民についてや近所への挨拶のこと、ゴミ出しのこと、こと細かく話す時もあります。また、建売住宅の場合は建物の設備の説明もありますし、引越しの時期や、水道・ガス・電気の開通などの説明もあります。今は鍵もカードであったり、家の設備の話を聞くと最新の住宅事情も分かります。

この説明も長くて30分ほどですが、説明が終わっても決済は終わりではありません。売主の口座へ売買代金が振り込まれていると確認しないことには終わりません。

これは、司法書士の一言の後、融資が実行され、銀行から買主の口座にお金が振り込まれ、今度は買主の口座から売主の口座へ不動産の売買代金が振込まれます。この最終の売主の口座へ振込まれるまでの時間が結構長いです。

一通りの説明が終わり、この振込がされるまで何をしているかというと、売主・買主・不動産会社の担当者とで歓談です。沈黙にならないように、不動会社の担当者が色々な話題をふります。
建売住宅を買う若い夫婦は、決済の場に赤ちゃんは子どもを連れてくるので、こんな時は少し場が和みます。子どもはかわいいですからね。今日買う家で、この子どもは育っていくんだな~なんて考えちゃいます。

決済が始まって1時間~2時間ぐらいすると、売主の口座へ振込がされます。これで不動産の所有権が買主へと移転されます。晴れて買主は不動産の所有者となります!!
売主の口座へ振込がされたら、銀行員はがお金を持って登場します。このお金は不動産会社の仲介手数料、司法書士の報酬などです。
これで決済は終了です。「本日はありがとうございました。」の挨拶の後、解散です。しかし、司法書士はこれから法務局に登記を申請するという、大切なお仕事があります!

これが決済の大まかな流れです。
ちなみに、これは円満な場合です。円満じゃない...売主が事情があって売らざるをえない時などは、決済の雰囲気が違います。長くなったので、これはまた次の機会にします。

下の写真は名古屋市西区のレニエのケーキです。これも美味しかったです!